金利上昇後の中古マンション。買う人・売る人・貸す人、立場別の確認手順
中古マンションの購入検討者300人の調査で、住宅ローンを固定か変動かの判断が「難しい」人は80.7%、金利の情報源はネット記事が51.3%で不動産会社の担当者は14.3%でした。買おうとしている人がいま誰の話を聞いて何を基準に決めているかが分かると、売る側は何を用意すればよいかが決まり、貸す側は入居者がどこを見ているかが読めます。
調査は株式会社リアークスファインドが2026年10月8日〜9日に、5年以内に住居用として中古マンションの購入を検討している一都三県在住の300人にインターネットで行ったもので、10月29日に公表されました。これを、買う人・売る人・貸す人の3つの立場から読み直します。
購入検討者300人の調査から、実務に直結する3つの数字
先に、実務に直結する3つの数字を挙げます。
1つ目。住宅ローンを変動金利と固定金利のどちらにするかの判断を「難しい」と感じる人が80.7%（非常にそう感じる40.7%、ややそう感じる40.0%）。理由は「専門家や情報源によって意見が異なる」48.3%、「金利の見通しに関する情報が多すぎる」45.5%、「自分の状況に当てはめて考えにくい」30.6%。
2つ目。金利や資金計画の情報源は「インターネットの記事・比較サイト」51.3%、「テレビや新聞のニュース」44.0%、「家族・友人・知人」30.3%。「不動産会社の担当者」は14.3%、「ファイナンシャルプランナーなどの専門家」は11.0%。購入判断の相談相手でも不動産会社の担当者は18.0%で、「誰にも相談していない」が15.3%います。
3つ目。住宅ローンの返済以外に考慮している費用は「毎月の管理費」53.7%、「毎月の修繕積立金」52.7%、「修繕積立金の将来の値上がり」46.3%、「大規模修繕時の一時金」35.0%、「固定資産税などの税金」33.3%。
買い手はネットの一般論で金利を悩み、不動産会社にはあまり聞かず、管理費と積立金の将来まで気にしています。この3つを前提に、立場ごとに見ていきます。
買う人の手順：金利予想の代わりに、自分の数字で確かめる5項目
手順1：返済比率を年収で出す
年間返済額を年収で割った数字です。多くの金融機関は審査で30〜35%を上限にしますが、家計で余裕を持てる水準は一般に20〜25%といわれます。年収600万円なら、35%は月17万5,000円、25%は月12万5,000円。しかも審査は実際の金利ではなく3〜4%程度の「審査金利」で計算する金融機関が多いので、審査で通る上限の額と、今の金利で払える額、金利が上がっても払える額は、それぞれ別の計算になります。借りられる額と返せる額の違いは別の記事で詳しく書いています。
手順2：変動なら「5年ルール」「125%ルール」の有無を契約書で確認する
変動金利の元利均等返済では、金利が半年ごとに見直されても毎月の返済額は5年間据え置き、6年目の見直しでも従前の1.25倍までしか上がらない、という取り扱いを採用する金融機関が多くあります。返済額が急に増えない代わりに、返済額の中で利息の占める割合が増え、元金の減りが遅くなります。金利がさらに上がって月々の利息が返済額そのものを超えると、払いきれない利息が「未払利息」として別に積み上がります。採用していない金融機関もあるので、商品説明書か契約書で確かめます。
仕組みを数字で見ておきます。借入3,500万円、35年、当初金利0.9%なら毎月の返済額は約9万7,200円。当初5年間は0.9%のままと仮定すると、5年後の残債は約3,065万円です。6年目に金利が1.9%になっていれば、残り30年の返済額は本来約11万1,800円（当初の1.15倍）。2.9%なら約12万7,600円（1.31倍）ですが、125%ルールがあれば上限の約12万1,500円に抑えられます。抑えられた差額の約6,100円分は毎月、元金の減りが遅れ、その遅れは次の見直し（11年目）の返済額に上乗せされるか、最終回にまとめて清算されます。この例で未払利息が実際に発生するのは、金利がおよそ4.8%を超えてからです。ルールは「払えなくなる」のを防ぐ仕組みであって、「払わなくてよくなる」仕組みではありません。
手順3：金利が1ポイント上がったときの返済額を、残債ベースで出す
上の例なら、0.9%から1.9%への上昇で月約1万4,600円の増加です。借入時の金額ではなく、5年後・10年後の残債で計算するのがポイントです。金融機関のシミュレーターに「残債」「残り期間」「上がった後の金利」を入れれば出ます。すでに借りている人の適用金利は年2回の基準日（4月1日・10月1日）で見直され、10月基準の分は翌年1月の返済分から変わるのが一般的なので、返済予定表で次の見直し日も確かめておきます。金利が住宅ローンに効く仕組みは別の記事にまとめています。
手順4：管理費と修繕積立金を「第2の返済」として返済比率に足す
国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、月・戸あたりの平均は管理費1万1,503円、修繕積立金1万3,054円（いずれも駐車場使用料等の充当分を除く）。合わせて月2万4,557円、値上げがないとしても35年で約1,031万円です。ローンの返済額に見えませんが、滞納すれば管理組合から請求され、売却時には買主に引き継がれます。返済比率にこの額を足して、手順1の水準に収まるかを見ます。
手順5：矛盾する情報は、そのまま質問にして持っていく
「Aの記事は変動、Bの記事は固定と言っている」という状態は、そのまま金融機関や不動産会社への質問になります。「私の年収と残債で、金利が2ポイント上がったら返済比率は何%になりますか」と聞けば、相手が一般論で返すか自分の数字で返すかで、信頼できるかどうかも分かります。
売る人の手順：買い手が「管理」で絞り込むなら、先に管理の資料を揃える
調査では、金利上昇を受けて物件選びで以前より重視するようになった点として、「修繕積立金が適正な水準であること」「管理状態が良いこと」「長期修繕計画が整っていること」が上位に並びました。買い手が価格と並べて見るのは管理の中身です。売主側で売り出し前に揃えておく資料を、確認する順に並べます。
1. 管理に係る重要事項調査報告書
管理会社が発行する書類（自主管理の組合では理事長に依頼します）で、管理費・修繕積立金の月額、積立金の残高、滞納の有無、管理組合の借入、大規模修繕の履歴と予定、値上げの決議状況が1通にまとまっています。仲介会社が重要事項説明のために取り寄せますが、売り出し前に自分で取り寄せて内容を把握しておくと、買い手からの質問に即答できます。発行手数料は管理会社ごとに異なり、1万円台から3万円程度（税込）が目安です。
2. 長期修繕計画書
同調査では、長期修繕計画を作成している管理組合は88.4%、25年以上の計画期間に基づいて積立金を設定している組合は59.8%です。計画があるか、計画期間は何年か、計画上の積立金の値上げ時期と幅はいつか。買い手の重視点の4位「長期修繕計画が整っていること」は、この書類があるかどうかで判断されます。管理組合側の書類の整え方は大規模修繕の発注手順の記事でも扱っています。
3. 直近2〜3期分の総会議事録と決算報告
積立金の値上げや一時金徴収が議題に上がっていないか、大規模修繕の実施時期が決まっていないか、滞納の総額が増えていないか。議事録に出ている話は、買い手が仲介会社経由で必ず把握します。自分が把握していれば、価格の交渉で後手に回りません。
4. 専有部分の修繕・設備交換の履歴
給湯器や水回りの交換時期、過去の漏水の有無と修理の記録。購入をためらう人のうち「築年数が経った物件で、後から出費が増えそう」を理由に挙げたのは12.1%で高くはありませんが、交換時期と修理の記録があれば、その不安は消せます。
5. 値付けの前提として、買い手の予算の天井を知る
ためらう理由の1位は「住宅価格が高く、予算内で買える物件が少ない」41.4%、「待てば金利や価格が落ち着くかもしれない」も26.3%います。買い手が「月の返済額はここまで」と決めていれば、金利が上がるほど借りる額は縮みます。売り出し価格を決めるときは、周辺の成約事例だけでなく、「同じ月返済額で借りられる額はいくら減るか」という視点も入れておくと、値下げの交渉に筋道を持って対応できます。
管理の資料が揃っていて、積立金の水準と計画が説明できる部屋は、同じ築年・同じ広さの部屋と並んだときに選ばれやすくなります。書類は数万円で揃います。内装のリフォームにお金をかける前に、まずこちらを済ませておくのが順番です。
もう1つ、仲介会社との打ち合わせで決めておきたいのが「管理の説明を誰がするか」です。買い手の相談相手として不動産会社の担当者は18.0%にとどまり、金利や資金計画の情報源としても14.3%でした。買い手は担当者に多くを聞かない傾向があるので、募集図面や物件資料の段階で、積立金の月額・残高・長期修繕計画の有無を書いておくほうが届きます。
貸す人の手順：迷っている26%は当面借り続け、家賃を固定費として比べる
調査では「購入するか、賃貸にするかで迷っている」が26.0%、「購入を見送り、賃貸住宅に住む（住み続ける）ことにした」が3.7%でした。合わせて3割弱が、当面は借りる側にとどまります。大家にとっては、入居需要が残るという意味です。
ただし、財布のひもが緩んでいるわけではありません。購入検討者が返済額の増加に備えて節約する支出は「旅行・レジャー費」39.3%、「外食費」37.7%、「趣味・娯楽費」34.7%に続き、「保険料や通信費などの固定費」も22.3%が挙げています。買う人がそこまで考えている以上、借り続ける人も家賃を固定費の一つとして同じ目で比べる、と見ておくほうが安全です。
大家側で確認しておくことは3つです。
1. 自分のアパートローンの金利見直し条項
賃貸用のローンは住宅ローンと商品性が違い、見直しの時期や連動する指標が金融機関ごとに異なります。返済予定表と金銭消費貸借契約書で、次の見直し月と、固定期間が残っている場合はその満了時期を確認します。
2. 更新時の賃料判断は、周辺の募集賃料ではなく「決まった賃料」で
入居希望者が固定費を比べている局面では、募集賃料を上げても決まらなければ空室期間が延びるだけです。周辺で実際に成約した賃料と、自分の物件の空室期間の実績を並べて判断します。
3. 購入をあきらめた層が見ていた条件を募集に反映する
「資産になるから買う」と考えていた人が借り続けるとき、分譲で見ていた条件（管理状態、設備の更新時期、ネット環境）を賃貸でも気にすると考えられます。購入検討者が見ていた項目を募集図面に書き込むと、この層に届きやすくなります。
売る人・貸す人も、相談に持っていく資料を決めておく
調査では、金利タイプの判断が難しいと答えた人のうち「相談すると営業を受けそうで不安だから」が21.5%、「気軽に相談できる相手がいないから」が24.8%でした。設問は買う人向けですが、売る人・貸す人が不動産会社に聞きに行くのをためらう理由も、おそらくこの2つと変わりません。
対処は買う人の手順5と同じで、持っていく資料を決めておくことです。売る人なら重要事項調査報告書と長期修繕計画、貸す人なら返済予定表と直近の空室期間。資料があれば、相手の答えが一般論か自分向けかがすぐに分かります。
購入・売却・賃貸経営のいずれでも、手元の資料を見ながら「自分の場合はどうか」を一緒に整理いたします。お気軽にご相談ください。
