不動産査定の進め方｜机上査定と訪問査定の違い、複数社・複数物件の査定を比べるポイント

不動産の査定額は、会社によって数百万円単位で違うことがあります。そのとき比べるべきなのは金額の高さではなく、その金額の根拠です。不動産会社は、売却の依頼を受けて価格について意見を述べるとき、根拠を示すことが法律で義務づけられています（宅地建物取引業法 第34条の2第2項）。

ここでは、机上査定と訪問査定の違い、査定額の決まり方、複数社の査定を比べるポイント、複数の物件をまとめて査定するときの進め方を、順に整理します。

目次

1. 机上査定と訪問査定の違い
2. どちらから始めるか
3. 査定額はどう決まるか（3つの方法）
4. 複数社の査定を比べるポイント
5. 査定の後に結ぶ媒介契約の違い
6. 複数の物件をまとめて査定するとき
7. 査定の前に用意しておくもの
8. よくある質問（FAQ）
9. まとめ

1. 机上査定と訪問査定の違い

机上査定で分からないのは、その物件だけが持つ事情です。たとえば、室内の傷みや設備の更新状況、境界が確定しているか、越境物があるか、前面道路の幅と接し方などは、現地と資料を確かめないと価格に反映できません。土地や一棟物件ほど、この差は大きくなります。

2. どちらから始めるか

迷ったら、机上査定で相場の幅をつかみ、売る可能性が高まった段階で訪問査定を受ける順番が無理のない進め方です。

• まだ売るか決めていない：机上査定で十分です。保有を続ける場合との比較材料になります
• 売る時期が決まっている：最初から訪問査定を受けます。机上査定と訪問査定で金額が変わることは珍しくないため、売り出し価格は訪問査定をもとに決めます
• 相続した不動産・古い建物付きの土地：境界や建物の状態で価格が動くため、訪問査定を勧めます

3. 査定額はどう決まるか（3つの方法）

査定には、物件の種類に応じて主に3つの方法が使われます。どれも不動産鑑定評価の考え方に基づくものです。

投資用の物件は、収益還元法の前提で査定額が大きく変わります。 想定する賃料、空室率、経費、利回りのどれかが違えば、同じ物件でも金額が変わります。投資用物件の査定を比べるときは、これらの前提を必ず並べて確認してください。

4. 複数社の査定を比べるポイント

複数社に査定を頼むと、金額に差が出ます。比べるのは次の5点です。

根拠を説明できるか

使った取引事例（どの物件の、いつの取引か）、補正の理由、収益還元法なら想定賃料と利回りの根拠を聞いてください。媒介の依頼を受けて価格について意見を述べるとき、不動産会社には根拠を示す義務があります（宅地建物取引業法 第34条の2第2項）。

査定額と「売れる価格」を分けて説明しているか

査定額は「この価格なら一定期間で売れる見込みが高い」という意見であり、買取の約束ではありません。他社より目立って高い査定額には、まず根拠を確かめてください。 売却の依頼を取るために高めの金額を示し、売れなければ値下げを提案する、という進め方をする会社もあります。

想定する売却期間を示しているか

同じ物件でも、「3ヶ月で売る価格」と「時間をかけてでも高く売る価格」は違います。査定額と一緒に、何ヶ月での売却を想定しているかを確認します。

売り方の提案があるか

誰に向けて、どの媒体で、いくらから売り出すか。投資用物件なら、投資家への紹介網があるか。査定額よりも、この提案のほうが売れる価格に効きます。

買取もできるか

仲介だけでなく買取にも対応している会社なら、「仲介で売った場合」と「買い取ってもらう場合」を同じ物件で比べられます。買取は仲介より価格が下がるのが一般的ですが、仲介手数料がかからず、買主の住宅ローン審査を待たずに売却時期を決められます。

5. 査定の後に結ぶ媒介契約の違い

売却を依頼するときに結ぶ媒介契約には3種類あり、法律で次のように決まっています。

（宅地建物取引業法 第34条の2、同法施行規則 第15条の10。登録期間の計算に休業日は含めません）

複数社の査定を受けた後、1社に絞るなら専任媒介か専属専任媒介、複数社に並行して頼むなら一般媒介です。専任媒介と専属専任媒介の有効期間は3ヶ月以内なので、最初の3ヶ月の動きを見て、更新するか他社に替えるかを決められます。

6. 複数の物件をまとめて査定するとき

投資用マンションを何戸か持っている、相続で土地と建物をまとめて受け継いだ、という場合は、物件ごとにばらばらに査定を取るより、同じ前提でそろえて査定を取るほうが判断しやすくなります。

1. 一覧を作る：所在地、種類、面積、築年数、取得時期、取得価格、ローン残高、現在の賃料と入居状況を物件ごとに並べる
2. 同じ会社に、同じ前提で査定してもらう：想定賃料や利回りの前提がそろっていないと、物件どうしを比べられません
3. 物件ごとに「売る・持ち続ける・組み替える」を分ける：手残り、修繕の予定、ローン残高から、売るなら先に売る物件を決めます
4. 売る順番と時期を税金で確認する：土地・建物を売ったときの税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかで変わります

（ほかに、所得税額の2.1%の復興特別所得税がかかります。国税庁 タックスアンサー No.3208・No.3211）

5年を超えるかどうかの境目にある物件は、売る年を1年ずらすだけで税率が変わることがあります。具体的な税額は、税理士にご確認ください。物件の組み替えの考え方は「不動産の組み替え・買い替えガイド」で解説しています。

7. 査定の前に用意しておくもの

なくても机上査定は受けられますが、あると査定の精度が上がります。

• 登記事項証明書（登記簿謄本）、公図、測量図
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 固定資産税の納税通知書
• 間取り図、マンションなら管理規約と長期修繕計画、修繕積立金の額
• 投資用物件なら、賃貸借契約書（レントロール）と、管理費・修繕費などの経費の実績
• リフォーム・設備交換の履歴

8. よくある質問（FAQ）

Q: 机上査定と訪問査定で、金額は大きく変わりますか？

変わることがあります。机上査定は周辺の取引事例などの情報だけで求めるため、室内の状態、境界、接道など、その物件だけの事情が反映されません。売り出し価格は訪問査定をもとに決めてください。

Q: 査定額がいちばん高い会社に頼めばよいですか？

根拠（使った取引事例、想定賃料と利回り、想定する売却期間）を比べ、説明できる会社を選んでください。根拠のない高い査定額は、売り出し後の値下げにつながることがあります。

Q: 査定を頼んだら、その会社に売却を依頼しなければいけませんか？

いけません。査定は売却を依頼する前の段階です。依頼するかどうか、どの会社に依頼するかは、査定を比べてから決められます。

Q: 投資用マンションの査定では、何を確認すればよいですか？

収益還元法の前提（想定賃料、空室率、経費、利回り）を確認してください。前提が違えば、同じ物件でも査定額が変わります。

Q: 複数の物件をまとめて査定してもらえますか？

物件ごとの一覧を用意し、同じ前提で査定してもらうと、物件どうしを比べて売る順番を決めやすくなります。対応の可否は、査定を頼む会社に確認してください。

9. まとめ

1. 机上査定は相場の幅、訪問査定は売り出し価格を決めるために使う
2. 査定額の決まり方は物件で違う。 投資用物件は収益還元法の前提で大きく変わる
3. 複数社の査定は、金額ではなく根拠で比べる。 価格について意見を述べるときの根拠の明示は、法律上の義務
4. 媒介契約は3種類。 専任媒介・専属専任媒介は3ヶ月以内で、更新するかを見直せる
5. 複数の物件は同じ前提でそろえて査定する。 売る順番は、所有期間5年の境目と税率で確認する

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この記事は2026年11月時点の情報に基づいています。法令改正などにより、記載内容が変更される場合があります。