管理会社の変更手順と注意点｜タイミング・契約解約・引継ぎの全ステップ

「対応が遅い」「空室が埋まらない」「報告が来ない」。管理会社への不満が積み重なっているものの、変更の手順がわからず現状を続けている方は少なくありません。

管理会社の変更は、正しい手順を踏めばスムーズに完了します。入居者への影響も「家賃の振込先が変わる」程度で、退去を促すようなものではありません。この記事では、変更を検討すべきサイン、最適なタイミング、解約から引継ぎまでの具体的な手順、そしてトラブルを防ぐための注意点をまとめました。

1. 管理会社の変更を検討すべき7つのサイン

以下のサインに複数当てはまる場合は、管理会社の変更を具体的に検討する段階です。

サイン①：空室が3ヶ月以上続いている

東京23区のワンルーム・1Kであれば、通常1〜2ヶ月で次の入居者が決まります。3ヶ月以上空室が続いている場合は、管理会社の募集活動に問題がある可能性があります。

確認すべきこと:

• 主要ポータルサイト（SUUMO・HOME’S・アットホーム）に掲載されているか
• 物件写真は明るく、室内の状態がわかるものか
• 家賃設定は周辺相場と乖離していないか

サイン②：月次報告書が届かない、または内容が薄い

月次報告書はオーナーが物件の状況を把握するための基本ツールです。報告書が毎月届かない、または収支明細や入退去状況の記載がない場合は、管理体制に問題があります。

サイン③：クレーム対応が遅い

入居者からの「エアコンが動かない」「水漏れが発生した」といった連絡に対して、管理会社の初動が遅い場合、入居者の不満が蓄積し、退去につながります。設備故障の連絡から24時間以内に業者手配が完了しないのは、対応が遅いと判断して良い水準です。

サイン④：修繕費が相場より高い

管理会社経由で修繕工事を依頼すると、手配手数料（工事費の5〜15%）が上乗せされるのは一般的です。ただし、工事費自体が相場よりも高い場合は、管理会社が特定の業者と癒着している可能性があります。重要な修繕は、管理会社の見積もりとは別に自分でも相見積もりを取ってみてください。

サイン⑤：担当者が頻繁に変わる

半年〜1年ごとに担当者が変わる会社は、引き継ぎのたびに物件の状況が共有されないリスクがあります。「前の担当者に伝えたはずの情報が、新しい担当者に届いていない」という経験が2回以上あれば、会社としての管理体制に問題があります。

サイン⑥：家賃滞納への対応が甘い

入居者の家賃滞納に対して、管理会社が督促を行わない、または報告が遅い場合は深刻です。滞納が発生した月の翌月までにオーナーへ報告がないのは、対応の遅れと判断してください。

サイン⑦：提案がない

家賃の見直し、設備のリニューアル、入居条件の変更など、物件の収益を改善するための提案が管理会社から一切ない場合、管理業務を「作業」として処理しているだけの可能性があります。良い管理会社は、空室対策や資産価値の維持について能動的に提案してきます。

2. 変更に最適なタイミング

管理会社を変更するタイミングは、以下の3点を考慮して決めます。

賃貸市場の繁忙期を避ける

おすすめ: 4〜6月または10〜12月に変更手続きを進め、新しい管理会社の体制で次の繁忙期（1〜3月）を迎える流れが理想的です。

管理委託契約の更新時期に合わせる

多くの管理委託契約は1年または2年の自動更新です。自動更新日の3ヶ月前までに解約通知を出せば、違約金なしで解約できるケースが大半です。契約書の更新時期を確認し、逆算してスケジュールを組んでください。

空室のタイミングで切り替える

入居者がいる状態での変更は可能ですが、空室が発生したタイミングで切り替えると、新しい管理会社がゼロから入居者募集を行えるため、募集力を直接評価できます。

3. 変更の全体スケジュール

管理会社の変更は、着手から完了まで約2〜4ヶ月を見込んでください。

注意: 解約予告期間が長い契約（6ヶ月前通知など）の場合は、さらに期間がかかります。契約書を最初に確認することが重要です。

4. ステップ別の変更手順

ステップ1：現在の管理委託契約を確認する

変更を決断する前に、まず現在の契約書で以下の項目を確認してください。

ステップ2：新しい管理会社を選定する

解約通知を出す前に、移行先の管理会社を決めておきます。

選定時の確認ポイント:

• 自分の物件と同エリア・同タイプの管理実績
• 月額管理手数料と年間トータルコスト
• 空室対策の具体的な施策内容
• 月次報告書のサンプル
• 解約条件（次の変更が必要になった場合に備えて）

管理会社の選び方については「賃貸管理会社の選び方完全ガイド」で5つの基準とチェックリストを紹介しています。

ステップ3：現在の管理会社に解約通知を出す

新しい管理会社を決定してから、現在の管理会社に解約通知を送付します。書面（できれば内容証明郵便）で送付し、到達日を記録として残してください。

ステップ4：新管理会社と管理委託契約を締結する

解約通知を出した後、新しい管理会社と正式に管理委託契約を締結します。契約書で改めて業務範囲、手数料、解約条件を確認してください。

ステップ5：引継ぎを実施する

旧管理会社から新管理会社へ、物件に関するすべての情報を引き渡します。引継ぎの主体はオーナーです。旧管理会社に「新管理会社に直接引き継いでおいてください」と丸投げするのではなく、オーナー自身が両社の間に立って進行を管理してください。

ステップ6：入居者に書面で通知する

管理会社の変更と、家賃振込先の変更（該当する場合）を入居者に書面で通知します。

ステップ7：新体制での運用を確認する

変更後の最初の2ヶ月は集中的にモニタリングします。

確認項目:

• 家賃の入金状況（旧口座への誤振込がないか）
• 入居者からの問い合わせへの対応速度
• 月次報告書の内容と送付タイミング
• 修繕依頼への対応

5. 解約通知の書き方（テンプレート付き）

解約通知には、最低限以下の項目を記載してください。

                              令和○年○月○日

○○管理株式会社 御中

                        物件所有者 ○○ ○○

        管理委託契約 解約通知書

令和○年○月○日付で締結いたしました管理委託契約について、
下記の通り解約を通知いたします。

              記

1. 対象物件: ○○マンション ○○号室
   （所在地: 東京都○○区○○ ○-○-○）

2. 契約締結日: 令和○年○月○日

3. 解約希望日: 令和○年○月○日

4. 引継ぎ依頼事項:
   解約日までに以下の書類・データの引き渡しをお願いいたします。
   ・入居者の賃貸借契約書（写し）
   ・入居者連絡先
   ・保証会社契約情報
   ・火災保険契約情報
   ・物件鍵一式
   ・修繕履歴
   ・敷金・保証金の預かり情報
   ・家賃入金状況

                              以上

送付方法: 内容証明郵便で送付し、配達証明を付けてください。「届いていない」と主張されるリスクを防ぎます。

6. 引継ぎチェックリスト

引継ぎ漏れがあると、新管理会社の運用開始後にトラブルが発生します。以下のチェックリストで漏れがないか確認してください。

入居者関連

• 賃貸借契約書（全入居者分のコピー）
• 入居者の氏名・連絡先・勤務先
• 連帯保証人の情報
• 保証会社の契約情報（会社名・契約番号・有効期限）
• 火災保険の契約情報
• 入居時の現況確認書（入居時の写真があれば添付）
• 家賃滞納の有無と経緯

物件関連

• 物件の鍵一式（マスターキー・スペアキー・共用部分の鍵）
• 設備の取扱説明書・保証書
• 修繕履歴（日付・内容・費用・業者名）
• 大規模修繕の計画・積立金の状況（一棟物件の場合）
• 消防設備点検・法定点検の記録（一棟物件の場合）

金銭関連

• 敷金・保証金の預かり明細
• 前受家賃の精算
• 管理手数料の精算（日割り計算）
• 未収家賃の引き渡し（滞納分の回収権限の移転）

引き渡し確認

• 引き渡し日の設定（旧管理会社・新管理会社・オーナーの三者で日程調整）
• 引き渡し書類の受領書を作成し、両者で署名

7. 入居者への通知文のポイント

管理会社の変更を入居者に通知する際は、以下のポイントを押さえてください。

通知のタイミング

変更の1ヶ月前までに書面で通知するのが望ましいです。特に家賃の振込先が変わる場合は、入居者が振込設定を変更する時間が必要です。

通知文に記載すべき項目

• 管理会社が変更になること（変更日）

• 新しい管理会社の名称・住所・電話番号・メールアドレス

• 家賃の振込先（変更がある場合は新口座情報）

• 緊急時の連絡先

• 入居者に必要な手続き（振込先変更等）

• 賃貸借契約の内容に変更がないこと

注意点

• 賃貸借契約はオーナーと入居者の間で締結されているため、管理会社が変わっても契約内容は変わりません。この点を通知文で明記し、入居者の不安を解消してください。
• 振込先変更の移行期間として、変更後の最初の2ヶ月は旧口座に振り込む入居者がいることを想定し、旧管理会社との間で家賃転送のルールを取り決めてください。

8. 変更時によくあるトラブルと対処法

トラブル①：旧管理会社が引継ぎに非協力的

解約を通知した途端、旧管理会社の対応が消極的になるケースがあります。

対処法:

• 引き渡し書類のリストを事前に書面で送付し、期限を明記する
• 管理委託契約書に「契約終了時の引き渡し義務」が記載されていれば、それを根拠に催促する
• 最終手段として、賃貸住宅管理業法に基づき国土交通省の相談窓口に報告する

トラブル②：敷金・保証金の返還が遅い

旧管理会社が預かっている敷金・保証金の返還が遅れるケースがあります。

対処法:

• 解約通知の時点で、敷金の預かり明細と返還期限を書面で確認する
• 返還期限を解約日から30日以内と明記する
• 返還が遅れた場合は、書面で催促し、対応がなければ弁護士に相談する

トラブル③：入居者が振込先を変更しない

通知を送っても、一部の入居者が旧口座に家賃を振り込み続けるケースがあります。

対処法:

• 旧管理会社と「変更後3ヶ月間は旧口座に入金された家賃を新口座に転送する」取り決めを結ぶ
• 入居者に再度書面で通知し、振込先変更を依頼する
• 口座振替（自動引き落とし）の場合は、新管理会社が収納代行の切り替え手続きを行う

トラブル④：変更後に入居者からクレームが増えた

新管理会社の対応が旧管理会社より悪い場合、入居者のクレームが増加します。

対処法:

• 変更後2ヶ月は集中モニタリング期間とし、入居者対応の品質を確認する
• 問題があれば新管理会社に具体的な改善要望を書面で伝える
• 改善が見られない場合は、早期の再変更も視野に入れる（解約条件を確認済みのため対応可能）

9. よくある質問（FAQ）

Q: 管理会社変更のベストなタイミングはいつですか？

賃貸市場の繁忙期（1〜3月）を避け、4〜6月または10〜12月に変更手続きを進めるのがおすすめです。新しい管理会社の体制で次の繁忙期を迎えられるよう、逆算してスケジュールを組んでください。また、管理委託契約の自動更新日の3ヶ月前までに解約通知を出せば、違約金なしで解約できるケースが多いため、契約書の更新時期を確認することが重要です。

Q: 管理会社の解約方法を知りたいのですが

管理委託契約の解約は、書面（内容証明郵便が望ましい）で解約通知を送付します。通知には、対象物件、契約締結日、解約希望日、引継ぎ依頼事項を記載してください。解約予告期間は契約書に記載されており、一般的には1〜3ヶ月前です。本記事の「解約通知の書き方」にテンプレートを掲載していますので、参考にしてください。

Q: 管理会社の乗り換えで、契約上不利になることはありますか？

契約上のリスクは、途中解約違約金と解約予告期間の2点です。違約金は「管理手数料の3〜6ヶ月分」と設定されている場合があり、契約書で事前に確認が必要です。なお、管理会社を変更しても、入居者との賃貸借契約には影響しません。入居者にとっては管理窓口と振込先が変わるだけで、退去や契約条件の変更は発生しません。

Q: クレーム対応が遅い管理会社を変えたいのですが、どう比較すればいいですか？

新しい管理会社の選定時に、以下を具体的に質問してください。「設備故障の連絡から業者手配まで何時間以内ですか？」「24時間対応体制はありますか？」「月次報告書のサンプルを見せてください」。また、管理戸数と管理スタッフ数を確認し、1人あたりの担当戸数が多すぎないか（目安: 1人あたり200戸以内）を確認してください。対応速度に直結する指標です。

10. まとめ

管理会社の変更手順のポイントを整理します。

• 7つのサイン（空室長期化・報告不備・クレーム対応遅延・修繕費高騰・担当者頻繁交代・滞納対応不備・提案なし）に複数該当すれば変更を検討する

• タイミングは4〜6月または10〜12月がおすすめ。繁忙期（1〜3月）は避ける

• 全体スケジュールは約2〜4ヶ月。 解約予告期間を最初に確認する

• 引継ぎはオーナー主導で進める。 旧管理会社に丸投げしない

• 入居者への影響は「振込先変更」程度。 賃貸借契約の内容は変わらない

あわせて読みたい

• 賃貸管理会社の選び方完全ガイド｜変更先の選定基準と管理費の相場
• 自主管理と管理委託のメリット・デメリット比較｜委託をやめて自主管理に戻す選択肢も含めて比較する場合

管理会社の変更や新しい管理体制の構築について相談したい方は、レアルリンクの不動産管理事業ページをご覧ください。賃貸管理と建物管理のワンストップ対応で、他社からの管理移行もサポートしています。

お問い合わせ: 0120-004-909（レアルリンク）

*この記事は2026年7月時点の情報に基づいています。法令改正や市場変動により、記載内容が変更される場合があります。*