東京の募集家賃7.4%上昇。レントロールの乖離・増額請求・更新交渉を、貸す人・借りる人・売る人がどう進めるか
東京都の募集家賃指数が、2026年7〜9月期で130.1、前年同期比＋7.4％になりました。2016年1〜3月期を100とした指数で、内閣府が2026年11月4日に公表しています（「今週の指標」No.1429）。
この数字を見て手を動かすべき人が3種類います。家賃改定を考えている貸主、更新の案内で値上げを告げられた借主、収益物件を売りに出す売主です。いずれも「東京の家賃が上がっている」で止めると使えません。自分の部屋がどの区分に入るのか、今の家賃と募集水準の差はいくらか、改定にどんな手順が要るのか、までは降りないと判断材料になりません。
この数字は夏の水準で、11月の募集価格ではない
募集家賃指数は、不動産会社等が募集時に提示する家賃を集めたものです。データはリクルートのSUUMOの東京都の掲載物件で、駅までの近さ・築年数・間取り・階数・構造の違いを統計手法で調整し、同じ条件の部屋で比べた変化を測っています。ただし測っているのは管理費込みの1㎡あたり賃料で、管理費別・部屋単位のレントロールと水準を直接突き合わせることはできません。使うのは変化の向きです。
入居中の家賃は契約が続くあいだ動きにくく、募集家賃は市場に合わせて動きます。内閣府も募集家賃を、消費者物価指数のストック家賃（「民営家賃」）に先行する指標と位置づけています。この時間差が、このあと扱う乖離が生まれる理由です。
次に、いつの時点の数字か。初回公表のNo.1417（2026年6月30日）の備考3にあった「各四半期末月のデータを用いて推計を行った」の一文は、No.1422・No.1429では「ここでは四半期のデータを用いている」に変わり、末月の値なのか3か月分なのかは公表資料からは確定できません。いずれにしても、＋7.4％は夏の水準を前年と比べた数字で、11月の募集価格ではありません。公表は四半期ごとで、1〜3月期分が6月30日、4〜6月期分が8月20日、7〜9月期分が11月4日。次は、この間隔なら2027年に入ってからです。
もう一つ、この指数は推計値で、過去の期の値が後から動きます。4〜6月期分の公表（No.1422）で外れ値の処理方法が見直され、1〜3月期は＋6.4％・指数124.0から＋7.4％・126.7に引き直されました。＋7.4％を持ち出すなら、「2026年11月4日公表時点の値」と号数を添えるのが安全です。
自分の部屋がどの区分に入るかを、先に確定させる
自分の部屋を区分に当てはめないと、どのグラフを見るかが決まりません。
東京都のエリア区分（都区部を5つに分け、23区以外を市町村部とする）
都心部：千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷
東部：台東・墨田・江東・荒川・足立・葛飾・江戸川
南部：品川・目黒・大田・世田谷
西部：中野・杉並・練馬
北部：豊島・北・板橋
市町村部：23区以外（島しょ部を除く）
間取りタイプ区分
シングル：「1K」「ワンルーム」または35㎡未満
カップル：「1LDK」または35㎡以上55㎡未満
ファミリー：「2LDK」より広い間取りまたは55㎡以上
面積の基準は、間取り表記の代わりに使える並列条件ではありません。原典のDP/25-3では、ワンルーム・1Kをシングル、1LDK・2DKをカップル、2LDK以上をファミリーとし、床面積は1DK・2Kのような特殊な間取りに限って補完的に使うとされています。1LDKで60㎡ならカップル向け、2LDKちょうどならファミリー向けです。2つのグラフを両方見たいのは、1DK・2Kのように面積で振り分けられ、35㎡・55㎡の境界にある部屋です。
伸び率が上向いたエリアは、1期で北部から西部に替わった
7〜9月期（No.1429）は＋7.4％で指数130.1。間取りタイプ計で都区部が横ばい、市町村部がやや上昇。都区部では西部の伸び率がやや上昇し、それ以外はやや低下しました。間取りタイプ別では、シングル向けとカップル向けが市町村部でやや上昇、都区部はやや低下か横ばい。ファミリー向けは都区部・市町村部とも横ばいでした。1つ前の4〜6月期（No.1422）は＋7.6％で指数128.8、都区部が横ばい・市町村部が上昇で、都区部では北部がやや上昇、それ以外はやや低下または横ばいでした。
伸び率は7.6％から7.4％に鈍りましたが、指数は各公表時点の値で128.8から130.1に上がっています。そして伸び率が上向いたエリアが、1期で北部から西部に入れ替わりました。これは「次は西部が来る」という話ではありません。この指数の四半期公表はまだ3回目なので、傾向を確かめられるのはもう少し先。当面はエリア別の1期の動きを値付けの根拠にせず、東京都全体の7％台という水準を背景に使うほうが安全です。
混同しやすいのが、伸び率と水準の違いです。「やや低下」したのは前年比の伸び率で、家賃そのものではありません。伸び率が鈍っても、前年より7％高い水準から下がったわけではありません。
貸す側：レントロールに「乖離」の列を足す
部屋ごとの賃貸条件をまとめた一覧表（レントロール）に、今の募集水準との差＝乖離を実額で並べると、どの部屋から手を付けるかが決まります。手順は4つです。
1. 部屋ごとに、現行家賃と前回の入替え年月を書き出す
2. 同じ建物・同じ間取りの直近の成約家賃か、ポータルの同条件の募集家賃から、募集水準を1つ決める
3. 募集水準から現行家賃を引いて、部屋ごとの差を出す
4. 差の合計に12をかけて年額にする
市町村部にある1LDK6戸のアパートを例にします。2026年に入替えのあった部屋の成約家賃から、募集水準を92,000円と置きます。
101号：92,000円（2026年入替え）／差 0円
102号：88,000円（2024年入替え）／差 4,000円
103号：85,000円（2022年入替え）／差 7,000円
201号：92,000円（2026年入替え）／差 0円
202号：86,000円（2023年入替え）／差 6,000円
203号：84,000円（2021年入替え）／差 8,000円
現行家賃の合計：92,000＋88,000＋85,000＋92,000＋86,000＋84,000 ＝ 527,000円
募集水準で6戸埋まった場合：92,000円 × 6戸 ＝ 552,000円
月の差：552,000円 − 527,000円 ＝ 25,000円
年の差：25,000円 × 12か月 ＝ 300,000円
乖離率：25,000円 ÷ 552,000円 ＝ 約4.5％（満室想定の収入のうち、取り逃がしている割合）
6戸のうち4戸が募集水準に届いていないのに、全体の乖離率は4.5％にとどまります。合計の率では小さく見えますが、2021年入替えの203号が1戸で月8,000円、年96,000円を占めています。手を付ける順番は差の大きい順で、203号、103号、202号、102号。
92,000円の置き方次第で全部の数字が動くので、根拠にした物件と募集日・成約日はメモに残してください。長く住んでいる部屋ほど差が開くことが、部屋番号つきで見えます。
貸す側：値上げを通す手順は、借地借家法32条に書いてある
先に前提を置きます。ここからは普通借家の話です。期間が来れば更新なく終わる定期借家で、賃料の改定に関する特約があるときは32条が適用されないので（38条9項）、まず契約書の改定条項を読むところから始まります。
差が見えたあと、入居中の部屋の家賃を上げる根拠は借地借家法32条1項で、実務で効くのは「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」という部分です。固定資産税などの負担の増減や、土地建物の価格その他の経済事情の変動も理由になります。ただし一定の期間増額しない旨の特約があれば、その定めに従います。
前の節のレントロールの表が、この「近傍同種との比較」です。募集家賃指数は東京都やエリア単位なので、個別の部屋が不相当かどうかを直接示しません。近隣の同条件の部屋の実額を先に並べ、指数は市場の局面を説明する材料に回す順番が現実的です。
そのうえで32条2項です。協議が調わないとき、請求を受けた借主は「増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる」。増額の効力は請求が届いた時点から将来に向かって生じ、2項が借主に与えているのは、確定までのあいだ滞納を理由に解除される危険を免れる猶予です。だから確定して既払額に不足があれば、借主は「その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付して」支払うことになります。
この「相当と認める額」は、借主が自分で相当と認めた額である必要があります。借地の地代についての最高裁判決（平成8年7月12日）は、従前額を相当と認めていないのに従前額を払っても足りないとし、支払額が貸主の負担すべき公租公課を下回ることを知りながら払っていた場合は、特段の事情がない限り債務の本旨に従った履行とは言えないとしました。同じ構えの32条2項でも同様に読まれています。
増額が確定しても、さかのぼって受け取れるのは争っていたあいだの不足額と年1割の利息だけで、月8,000円の差なら1年分でも10万円前後です。増額請求の値打ちは、確定後に月8,000円＝年96,000円が将来にわたって続くところにあり、3年で28万8,000円、10年で96万円。清算額の小ささを理由に諦めるのは、計算の対象を取り違えています。それでも勧めにくいのは、調停を先に経なければならず、鑑定も入って時間がかかるからです。入替えで募集水準に戻すほうが軽い場面もありますが、空室期間・広告料・原状回復の貸主負担を積み上げると、こちらにも数十万円の費用がかかります。
訴訟の前には調停が入ります。民事調停法24条の2第1項は、借地借家法32条の借賃の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は「まず調停の申立てをしなければならない」と定めています。申し立てずに訴えた場合、受訴裁判所はその事件を調停に付さなければなりません（同条2項。適当でないと認めるときを除く）。協議は法定の手続ではありませんが、調停でも訴訟でも経過は見られるので、実務では協議→調停→訴訟の順で進めます。
貸す側：「値上げに応じないなら更新しない」は、それだけでは通りにくい
混ざりやすい2つの手続きを分けておきます。家賃の増額請求は32条。一方、貸主の側から更新を拒絶したり解約を申し入れたりする場合は28条で、貸主と借主それぞれが建物の使用を必要とする事情のほか、従前の経過、建物の利用状況と現況、明渡しと引換えの立退料などの申出を考慮して、「正当の事由」があると認められなければできません。
家賃の値上げに借主が応じなかったこと自体は、一般に28条の正当事由にはならないと解されています。32条2項が確定までは相当と認める額の支払いで足りると定めている以上、増額に応じないことを賃料不払いと同列には扱えないからです。「この家賃でなければ更新しない」と通知しても、借主が応じないだけでは更新を拒絶できません。
通知の時期にも決まりがあります。26条1項は、期間の定めがある建物賃貸借で、当事者が期間満了の1年前から6か月前までの間に、更新をしない旨または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなす（ただしその期間は定めがないものとする）としています。期間の定めがなくなると、以後は貸主からの解約の申入れに正当事由が必要で、終了するのは申入れから6か月後です（27条）。
ただし、この「1年前から6か月前まで」は値上げに使える窓ではありません。28条は貸主による26条1項の通知に正当の事由を求めているので、時期だけ整えても更新拒絶の効果は生じません。増額請求は32条で将来に向かっていつでもできるので、更新拒絶をてこにせず32条の請求として進めるのが筋です。
借りる側：更新の案内で値上げを告げられたときの5手順
立場を変えます。更新の案内に新しい家賃が書かれていた場合、やることは5つです。
1. 契約書を出して、賃料改定の特約があるかを確認する。定期借家で改定の特約があれば32条の枠組み自体が適用されず（38条9項）、特約が優先する（定期借家は続けるなら再契約で、「更新の値上げ」とは話が別）。普通借家なら、減額請求をしない旨の特約は無効と解されており、32条1項が効力を認めているのは「一定の期間増額しない」旨の特約
2. 同じ沿線・同じ駅距離・同じ間取り・近い築年数の部屋が今いくらで募集されているかを、5件ほど集める。画面の控えに日付を残す
3. 提示額が募集水準より高いか低いかを比べる。低ければ、そのまま受けるほうが合理的な場合がある
4. 引っ越した場合の初期費用を積み上げ、月の差額で何か月かかって回収できるかを計算する
5. 協議の記録を残す。口頭で終わらせず、提示額と自分の回答をメールか書面にする
4を具体的に置きます。現行118,000円の1LDKに住んでいて、貸主から126,000円の提示があった。同条件の部屋を探すと124,000円で見つかる、という状況です。
礼金1か月：124,000円
仲介手数料（1か月＋消費税）：124,000円 × 1.1 ＝ 136,400円
※居住用の媒介で借主から受けられる報酬は原則0.55か月分が上限で、1.1か月分には依頼時の承諾が必要です（0.55か月分なら68,200円）
引っ越し代：80,000円
火災保険：20,000円
保証会社の初回保証料（家賃の50％）：62,000円
鍵交換：22,000円
合計：444,400円
月の差額：126,000円 − 124,000円 ＝ 2,000円
回収までの期間：444,400円 ÷ 2,000円 ＝ 約222か月（18年6か月）
敷金は退去時に精算されるので入れていません。逆に、住み続ける側には更新料がかかります。契約書に定めがあり家賃1か月なら126,000円で、引っ越せば払わずに済む費用なので住み替えの上乗せ分から差し引きます。444,400円 − 126,000円 ＝ 318,400円、回収は約159か月＝13年3か月。更新料の定めがない契約なら222か月のままです。初期費用の内訳は物件と管理会社の慣行で変わるので、募集図面の条件欄で積み直してください。
この222か月は、提示額が募集水準を2,000円超えただけの設定だから出る数字です。3年で回収するのに必要な月差は、更新料の定めがない契約なら444,400円÷36か月＝12,344円で提示額136,300円台から、更新料126,000円の定めがある契約なら318,400円÷36か月＝8,844円で132,800円台から。募集水準124,000円に1万円前後の上乗せがないと、住み替えは数字の上で成立しません。
「相当と認める額」を払って協議を続ける道も32条2項にありますが、前の節のとおり、従前額を機械的に払えば安全という話ではありません。払い渋るのではなく、集めた募集事例を出して自分で相当と考えた額を示すのが筋です。なお32条1項は増額だけでなく減額も定めているので、周辺の募集水準が下がった局面では借主の側から減額を請求できます。
売る側：現況家賃と募集水準の差を、資料のどこに書くか
収益物件を売る側にも、この乖離の表は効きます。買主はほぼ必ず「今の家賃は相場に対してどうか」を見るので、資料に書いていなければ買主の側で辛めに見積もられます。レントロールに足しておく列は、入替え年月、契約の種類（普通借家か定期借家か）、直近の更新年月、そして敷金・保証金の残高と滞納の有無。先ほどの6戸の例なら、2021年と2022年に入替えた2戸に余地が大きいと一目で分かります。
募集水準の根拠も1枚添えてください。ここも実額が先で、指数だけを根拠に賃料の上振れを主張しても、買主の査定には通りません。空室を高めに募集し直して表面の数字を良く見せる形は、募集中のまま引き渡すことになるため割り引かれやすく、根拠のない想定賃料で利回りを見せるのは買主に対する誤認表示として問題になり得ます。売却そのものの進め方は不動産売却・買い替えの始め方ガイドにまとめています。
家賃改定も、更新の協議も、売却前のレントロールの整理も、最初にやるのは手元の数字を並べる作業です。乖離の出し方、募集水準の調べ方、売却資料の作り方を、お手元のレントロールを見ながら一緒に整理いたします。お部屋を借りている方からは、更新時の提示額と周辺の募集水準の比べ方について、情報提供の範囲でご相談を承ります。
なお本記事は一般的な情報の整理で、個別の事案についての法律判断ではありません。増額請求の通知を出す、調停や訴訟に進む、更新拒絶を検討する——このいずれかの段階に入る場合は、弁護士にご相談ください。
