【2026年版】賃貸管理会社の選び方完全ガイド｜費用相場・比較ポイント・変更手順

投資用マンションの収益は、管理会社の質で大きく変わります。入居率・家賃回収・修繕対応・入居者トラブルへの対処——これらを任せる管理会社の選定は、物件選びと同じくらい重要な判断です。

この記事では、東京23区を中心に賃貸管理サービスを提供してきた実務の視点から、管理会社の種類、選び方の基準、費用相場、変更手順までを一つの記事にまとめました。「今の管理費が適正なのか知りたい」「管理会社を変えたいが手順がわからない」という方に、判断材料を提供します。

1. 賃貸管理会社の種類と特徴

管理会社は、業務範囲と会社の成り立ちによって大きく4つのタイプに分かれます。自分の物件と投資方針に合ったタイプを選ぶことが、管理品質の第一歩です。

① 総合管理型（デベロッパー系）

マンション開発から賃貸管理、建物管理、売買仲介までを一社で対応するタイプです。物件の設計段階から管理を想定しているため、設備仕様や修繕計画に一貫性があります。

向いているケース:

• 新築マンションを購入し、開発会社にそのまま管理を任せたい
• 将来の売却・組み換えまで含めて相談したい
• 建物管理（設備点検・清掃）と賃貸管理を一括で依頼したい

② 仲介兼業型

売買仲介や賃貸仲介を主業務とし、付帯サービスとして賃貸管理を行うタイプです。仲介のネットワークを活かした入居者募集に強みがあります。

向いているケース:

• 空室が長期化しており、まず入居付けを強化したい
• 売却も視野に入れながら管理を依頼したい

注意点: 仲介がメイン事業のため、管理業務（クレーム対応・修繕手配）の体制が手薄なケースがあります。管理専任のスタッフが何名いるかを確認してください。

③ 管理専業型

賃貸管理のみを専門に行う会社です。管理戸数が多く、業務の仕組み化が進んでいるため、定型業務（家賃回収・更新手続き）の処理速度が速い傾向にあります。

向いているケース:

• 複数物件をまとめて管理委託したい
• 管理報告の正確さ・定時性を重視する

注意点: 自社で仲介免許を持たない場合、入居者募集を提携先の仲介会社に再委託します。募集力は提携先の質に左右されるため、提携先の仲介会社名と実績を確認しましょう。

④ 地域密着型

特定のエリア（例: 世田谷区・港区など）に特化した管理会社です。エリアの賃料相場、入居者層の特性、近隣の競合物件の動向を熟知しています。

向いているケース:

• 物件が特定エリアに集中している
• 地域特有の入居者ニーズ（学生街、オフィス街、外国人居住エリアなど）に対応したい

タイプ別の比較表

2. 管理会社を選ぶ5つの基準

管理会社を比較する際、以下の5つの基準で評価すると判断がしやすくなります。

基準①：入居率の実績

管理会社が公表している「入居率」は、計算方法によって数値が変わります。以下の3点を確認してください。

• 計算の母数: 管理戸数全体か、募集中の物件のみか
• 期間: 年間平均か、特定月の数値か
• エリア: 自分の物件があるエリアでの実績か

東京23区のワンルーム・1Kの場合、年間平均入居率95%以上が「優秀」の目安です。ただし、エリアや物件タイプで適正値は異なるため、「御社の管理物件で、同じエリア・同じ間取りの入居率はどの程度ですか？」と具体的に質問することをおすすめします。

基準②：管理費と費用体系の透明性

管理費は「月額家賃の○%」が一般的ですが、それ以外に発生する費用の透明性が重要です。

確認すべき費用項目:

• 月額管理手数料（家賃の何%か）
• 入居者募集時の広告費（AD）の負担割合
• 更新事務手数料
• 退去時の原状回復手配手数料
• 緊急対応（夜間・休日）の追加費用
• 設備修繕の手配手数料

管理手数料が安くても、退去のたびに高額な広告費や手配手数料が発生すれば、トータルコストは高くなります。「月額手数料だけ」で判断せず、年間のトータルコストで比較してください。

基準③：空室対策の具体性

「空室対策に力を入れています」という抽象的な説明ではなく、具体的にどのような施策を実施しているかを確認します。

具体的な質問例:

• 空室が発生した場合、何日以内に募集を開始しますか？
• どのポータルサイト（SUUMO、HOME’S、アットホーム等）に掲載しますか？
• 写真撮影は自社で行いますか？プロのカメラマンを使いますか？
• 家賃設定の見直し提案はどのタイミングで行いますか？
• リフォーム・ホームステージングの提案実績はありますか？

基準④：報告・連絡の頻度と質

オーナーへの報告体制は、管理会社の信頼性を測る指標です。

確認すべきポイント:

• 月次報告書の送付があるか（収支明細・入退去状況・修繕履歴）
• 報告書のサンプルを見せてもらえるか
• 担当者への連絡手段（電話・メール・LINE・専用アプリ）
• 緊急時の連絡体制（24時間対応か、営業時間内のみか）
• 担当者の変更頻度（頻繁に変わると引き継ぎロスが発生）

基準⑤：解約条件

管理委託契約の解約条件は、契約前に必ず確認してください。

チェック項目:

• 解約の予告期間（1ヶ月前、3ヶ月前、6ヶ月前）
• 途中解約時の違約金の有無
• 契約期間の自動更新条件
• 解約時のデータ引き渡し範囲（入居者情報・修繕履歴・保証会社契約）

解約予告期間が6ヶ月以上の会社は、変更の自由度が低くなります。3ヶ月前予告が一般的な水準です。

3. 管理費の相場（エリア別・物件タイプ別）

管理費の適正価格は、エリア・物件タイプ・管理内容によって異なります。以下の相場表を参考に、現在の管理費が適正かどうかを判断してください。

月額管理手数料の相場

エリア別の管理手数料水準（東京23区）

管理手数料以外の費用目安

費用を比較するときのポイント

月額管理手数料だけを見ると、実態を見誤ります。年間のトータルコストで比較するには、以下の計算式が有効です。

年間管理コスト = 月額管理手数料 × 12 + 年間想定退去回数 ×（AD + 退去立会い費用）+ 更新事務手数料 × 更新回数

たとえば、家賃8万円のワンルームを管理委託する場合：

この例では、月額手数料が高いB社のほうが、年間トータルでは13万円以上安くなっています。「手数料が安い＝お得」ではありません。

4. 管理会社の比較チェックリスト

複数の管理会社を比較検討する際に使えるチェックリストです。各社に同じ質問をして、回答を並べて比較してください。

基本情報

• 宅地建物取引業の免許番号（更新回数が多いほど営業年数が長い）
• 賃貸住宅管理業の登録番号（200戸以上の管理会社は登録義務あり）
• 管理戸数（同エリア内の管理実績）
• 管理スタッフ数と1人あたりの担当戸数

募集力

• 主要ポータルサイトへの掲載（SUUMO・HOME’S・アットホーム）
• 自社Webサイトでの物件掲載
• 写真撮影の方法（自社撮影・プロ委託・オーナー任せ）
• 空室発生から募集開始までの日数
• 内見対応の体制（平日のみ・土日対応・セルフ内見対応）

管理体制

• 月次報告書のサンプル提供
• 24時間緊急対応の有無と費用
• 家賃滞納時の対応フロー（保証会社利用の有無）
• 修繕業者の選定方法（自社グループ・複数社相見積もり）
• 定期巡回の頻度

費用

• 月額管理手数料（%と最低金額）
• 入居者募集広告費（AD）の上限
• 更新事務手数料
• 退去立会い・原状回復手配費用
• 管理手数料に含まれる業務の範囲

契約条件

• 契約期間と自動更新の有無
• 解約予告期間
• 途中解約時の違約金
• 解約時のデータ引き渡し範囲

5. 管理会社の変更手順（6ステップ）

ここでは全体像のみを示します。解約通知の書き方、引継ぎチェックリスト、入居者への通知文までを含む詳細は、管理会社の変更手順と注意点にまとめています。

管理会社の変更は、手順を踏めば難しくありません。入居者にとっては「家賃の振込先が変わる」程度の影響で、物件に住み続けることに支障はありません。

ステップ1：現在の管理委託契約を確認する

まず、現在の契約書で以下を確認します。

• 解約予告期間（通常1〜3ヶ月前）
• 途中解約時の違約金
• 契約の自動更新日

ポイント: 自動更新日の直前に解約通知を出すと、次の契約期間に入ってしまう場合があります。余裕を持って3ヶ月前には検討を始めてください。

ステップ2：新しい管理会社を選定する

前述の「5つの基準」と「比較チェックリスト」を使って、2〜3社に絞り込みます。

この段階でやるべきこと:

• 各社に物件情報を提供し、管理プランの提案を受ける
• 管理手数料と業務範囲の見積書を取得する
• 担当者と面談し、対応の質を確認する

ステップ3：現在の管理会社に解約通知を出す

書面（内容証明郵便が望ましい）で解約通知を送付します。

解約通知に記載する項目:

• 管理委託契約の解約の意思表示
• 解約希望日
• 引継ぎに必要な書類・データの引き渡し依頼

ステップ4：引継ぎを行う

旧管理会社から新管理会社への引継ぎは、以下のデータ・書類の受け渡しが中心です。

引継ぎチェックリスト:

• 入居者の賃貸借契約書（コピー）
• 入居者の連絡先
• 保証会社の契約情報
• 火災保険の契約情報
• 物件の鍵（マスターキー・スペアキー）
• 設備の取扱説明書・保証書
• 修繕履歴
• 敷金・保証金の預かり情報
• 家賃の入金状況（滞納の有無）

ステップ5：入居者に通知する

管理会社の変更は、入居者に書面で通知します。通知内容は以下の通りです。

• 管理会社が変更になること
• 新しい管理会社の名称・連絡先
• 家賃の振込先の変更（変更がある場合）
• 緊急連絡先の変更
• 入居者の手続き（振込先変更の手続き）

ポイント: 家賃の振込先が変わる場合は、変更後の最初の1〜2ヶ月は旧口座に振り込む入居者がいます。旧管理会社との間で、移行期間中の家賃転送のルールを取り決めておいてください。

ステップ6：新管理会社との運用を開始する

引継ぎ完了後、最初の1〜2ヶ月は以下を重点的に確認します。

• 家賃の入金状況（振込先変更の漏れがないか）
• 入居者からの問い合わせ対応の質
• 月次報告書の内容と送付タイミング

6. 管理会社選びでよくある失敗例5選

失敗例①：管理手数料の安さだけで選んだ

月額管理手数料が「家賃の2%」と格安の会社に変更したが、空室が発生するたびにAD（広告費）として家賃2ヶ月分を請求された。入居者募集の写真もオーナー自身で撮影する必要があり、手間が増えた。

教訓: 月額手数料だけでなく、年間トータルコストで比較する。

失敗例②：入居率の数字を鵜呑みにした

「入居率98%」を掲げる管理会社に委託したが、この数字は「入居中の物件のみ」を母数にした計算だった。募集中の物件を含めると実質的な入居率は90%程度で、自分の物件も3ヶ月以上空室が続いた。

教訓: 入居率の計算方法と、同エリア・同間取りの実績を具体的に確認する。

失敗例③：解約条件を確認しなかった

管理品質に不満があったため変更を検討したが、契約書を見ると「解約は6ヶ月前の書面通知」「違約金として管理手数料6ヶ月分」と記載されていた。すぐに変更できず、さらに半年間不満を抱えたまま委託を続けることになった。

教訓: 契約前に解約条件を必ず確認する。解約予告期間は3ヶ月以内が望ましい。

失敗例④：担当者の質で選んだが、すぐ異動した

営業担当者の対応が非常に良く、その担当者を信頼して契約した。しかし半年後に担当者が異動し、後任は物件の状況を把握していなかった。

教訓: 担当者個人ではなく、会社としての管理体制（仕組み・システム・報告フロー）を評価する。

失敗例⑤：建物管理と賃貸管理を別々の会社に頼んだ

賃貸管理はA社、建物管理（設備点検・清掃・修繕）はB社に分けて委託した。エアコンの故障時にA社が「設備は建物管理会社の担当」、B社が「入居者対応は賃貸管理会社の担当」とたらい回しになり、入居者の不満が高まった。

教訓: 賃貸管理と建物管理を一社でまとめて委託すると、責任の所在が明確になり、トラブル対応が早くなる。

7. よくある質問（FAQ）

Q: 管理会社、後悔しない選び方を教えてください

管理会社選びで後悔しないためには、「月額手数料の安さ」だけで判断しないことが重要です。入居率の実績（同エリア・同間取りでの数値）、費用体系の透明性（ADや手配手数料を含む年間トータルコスト）、空室対策の具体性、報告体制、解約条件の5つの基準で複数社を比較してください。契約前に管理報告書のサンプルを見せてもらい、実際の運用イメージを確認することをおすすめします。

Q: 今の管理費が適正価格かどうか比較したいのですが

東京23区のワンルーム・1Kの場合、月額管理手数料の相場は家賃の3%〜5%です。たとえば家賃8万円であれば、月額2,400〜4,000円が目安になります。ただし、月額手数料だけでなく、入居者募集時の広告費（AD）、退去立会い費用、更新事務手数料なども含めた年間トータルコストで比較してください。月額手数料が安くてもADが家賃2ヶ月分かかる会社と、月額手数料は高めだがADが0.5ヶ月分で済む会社では、年間トータルが大きく異なります。

Q: 管理費が高い気がするのですが、他社と比較する方法はありますか？

まず、現在の管理委託契約書で月額手数料の%と、それ以外の費用（AD・更新手数料・退去立会い費用等）を書き出してください。次に、2〜3社の管理会社に物件情報を伝え、同条件での見積もりを依頼します。見積書が届いたら、本記事の「年間管理コストの計算式」で年間トータルを算出し、横並びで比較してください。費用だけでなく、業務範囲（どこまで手数料に含まれるか）の違いも重要です。

Q: 東京23区で賃貸管理を依頼するならどこがおすすめですか？

おすすめの管理会社は、物件のタイプ（ワンルーム・ファミリー・一棟）、エリア、オーナーの投資方針によって異なります。一般的な選び方としては、①自分の物件があるエリアでの管理実績が豊富、②月次報告書で収支状況を毎月確認できる、③空室発生時に迅速に募集を開始する体制がある、という3点を満たす会社を選んでください。複数の物件を保有している場合は、賃貸管理と建物管理を一括で対応できるワンストップ型の管理会社に委託すると、責任の所在が明確になりトラブル対応もスムーズです。

Q: 管理会社を変更する場合、入居者に迷惑がかかりませんか？

管理会社の変更は、入居者にとっては「管理窓口と家賃の振込先が変わる」程度の影響です。賃貸借契約自体はオーナーと入居者の間で結ばれているため、管理会社が変わっても契約内容は変わりません。ただし、振込先の変更通知は書面で行い、移行期間中（1〜2ヶ月）は旧口座に振り込む入居者がいることを想定して、旧管理会社との間で家賃転送のルールを取り決めておくことが必要です。

8. まとめ

賃貸管理会社の選び方のポイントを整理します。

• 管理会社は4タイプ（総合管理型・仲介兼業型・管理専業型・地域密着型）あり、物件と投資方針に合ったタイプを選ぶ

• 5つの基準（入居率実績・費用体系の透明性・空室対策の具体性・報告体制・解約条件）で比較する

• 月額手数料だけで判断しない。AD・退去費用・更新手数料を含む年間トータルコストで比較する

• 変更は6ステップで完了する。入居者への影響は「振込先変更」程度

• 建物管理と賃貸管理の一括委託で、たらい回しを防止できる

あわせて読みたい

• 管理会社の変更手順と注意点｜変更を決めたあとの解約通知・引継ぎの手順
• 自主管理と管理委託のメリット・デメリット比較｜そもそも委託すべきかを迷っている場合

管理会社の選定や変更について相談したい方は、レアルリンクの不動産管理事業ページをご覧ください。東京・神奈川・千葉・埼玉エリアの投資用マンションの賃貸管理・建物管理に対応しています。

お問い合わせ: 0120-004-909（レアルリンク）

*この記事は2026年7月時点の情報に基づいています。法令改正や市場変動により、記載内容が変更される場合があります。*